Dopo le novità arrivate a fine 2020, un’occhiata alla normativa del crowdfunding immobiliare è d’obbligo perché aiuta a capire quanto questo settore sia in continua evoluzione. Il crowdfunding immobiliare, infatti, sta prendendo sempre più terreno nel real estate: gli investitori stanno capendo le potenzialità di crescita nel mondo fintech, le piattaforme come la nostra stanno crescendo e creando rapporti importanti con aziende e operatori.

In passato la mancanza di uniformità nelle normative nazionali in ambito crowdfunding ha portato a un’instabilità giuridica che ha tagliato fuori dal mercato una fetta di investitori interessati. Non partecipavano alle operazioni immobiliari perché non capivano bene, non sapevano o non avevano informazioni chiare. L’incertezza normativa ha messo in luce anche un altro ostacolo. Le persone in passato hanno navigato a vista con una sorta di diffidenza giuridica che li ha portati a doversi documentare da soli prima di far parte di un progetto. In questo aspetto gioca un ruolo fondamentale la piattaforma di crowdfunding immobiliare con cui si crea una collaborazione ed è il motivo per cui Invest-t tiene molto a raccontare come lavora e con quali valori.

Insomma, l’alto interesse a questo mondo, insieme agli ostacoli dovuti a una mancanza di regole per tutti, ha fatto capire che serviva regolamentare il settore per rendere più uniforme e chiaro ogni ambito di lavoro. Questo è uno dei motivi per cui a ottobre 2020 è stata aggiornata la normativa del crowdfunding immobiliare.

Un’altra cosa importante da sottolineare è che grazie a questa novità giuridica che troverà applicazione a partire dal 10 novembre 2021, la normativa UE ha eliminato i confini che bloccavano le operazioni a livello transnazionale.

Una breve storia della normativa in Italia

Ne abbiamo parlato anche nell’articolo sulla storia del crowdfunding tra regolamentazioni e numeri: l’Italia è stata pioniera di cambiamento nel settore, poiché è stato il primo Stato ad avere una sua regolamentazione per l’equity crowdfunding. Stiamo parlando del 2012 e da quell’anno di cambiamenti ne sono stati fatti tanti.

Il DL 179 del 18 ottobre 2012 (Decreto Crescita 2.0) e poi il regolamento Consob 18592/2013, insieme al Testo Unito della Finanza, ha regolamentato l’equity crowdfunding come una forma di finanziamento alternativo soprattutto per le imprese con la qualifica di start-up innovative.

Dopo questa prima tappa è arrivato il DL 3 del 24 gennaio 2015 (Decreto Investment Impact ) che ha allargato la possibilità di operare in crowdfunding anche alle aziende con la qualifica di PMI innovative. Sempre con questa regolamentazione è stato aperto il mondo del crowdfunding anche a organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR).

Il Regolamento Europeo nei suoi punti più importanti

Il Regolamento (UE) 2020/1503 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 7 ottobre 2020 relativo ai fornitori europei di servizi di crowdfunding per le imprese, e che modifica il regolamento (UE) 2017/1129 e la direttiva (UE) 2019/1937, all’articolo 12 spiega che «Per prestare i loro servizi, i fornitori di servizi di crowdfunding gestiscono piattaforme di informazione collocate su internet e accessibili al pubblico, comprese le piattaforme che richiedono la registrazione degli utenti».

Con l’obiettivo di agevolare l’accesso a nuove fonti di finanziamento, il regolamento apre le porte alla prestazione di servizi a livello transfrontaliero con un regolamento che protegge gli investitori e agevola le operazioni immobiliari. La normativa verrà applicata alle campagne di crowdfunding immobiliare fino a 5 milioni di euro per un anno. Per importi superiori vige la regolamentazione dalla direttiva MiFID.

Come si opererà nel concreto? La normativa prevede l’utilizzo di un foglio informativo sugli investimenti (KIIS) redatto dal proprietario dell’operazione che lo condivide con tutti gli investitori che partecipano al progetto. Diversi gli organismi coinvolti: un organo di vigilanza e le autorità nazionali della concorrenza ma anche l'Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA), che avrà il compito di coordinare le operazioni tra i Paesi UE.

L’articolo 13 del nuovo Regolamento 2020 fa capire bene quanto sia importante e utile per il settore allargare le operazioni immobiliari a tutti gli Stati Europei. Sancisce che «Per il crowdfunding basato sull’investimento la trasferibilità costituisce un’importante garanzia per gli investitori di poter uscire dall’investimento poiché offre loro la possibilità di disporre del proprio interesse sui mercati dei capitali. Pertanto, il presente regolamento contempla e permette servizi di crowdfunding connesso a valori mobiliari. Le azioni o quote di talune società private a responsabilità limitata costituite a norma del diritto nazionale degli Stati membri sono anche liberamente trasferibili sui mercati dei capitali e non dovrebbe, di conseguenza, esserne impedita l’inclusione nell’ambito di applicazione del presente regolamento».

Attendiamo con trepidazione altre novità per questo 2021 con fiducia e ottimismo verso nuovi cambiamenti nel nostro settore. Siamo certi che ci aiuteranno ad allargare il nostro lavoro anche a investitori all’estero per crescere insieme e diventare sempre più uniti verso nuovi investimenti immobiliari.

Leggi e scarica il Regolamento UE 2020/1503: qui lo trovi in diverse lingue e con il testo completo.