Il rating delle operazioni immobiliari: intervista a Carlo Frittoli

Il rating delle operazioni immobiliari: intervista a Carlo Frittoli

29 Giugno 2021

Qualche settimana fa abbiamo ospite Luca Lixi per parlare insieme di cultura ed educazione finanziaria. Con lo scopo di portare in questo nostro spazio digital informazioni precise sul mondo immobiliare e fintech, oggi ospitiamo il dottor Carlo Frittoli, valutatore aziendale e immobiliare, grande esperto di rating immobiliare. Con lui parliamo proprio di rating delle operazioni immobiliari, per far conoscere a chi ci segue un argomento complesso ma che dalle parole di Carlo Frittoli diventa più semplice e chiaro.

Partiamo con le domande.


(Carlo Frittoli, Esperto in valutazioni c/o CCIAA e Tribunale di Genova, Socio PR.E.G.I.A)

1. Iniziamo subito parlando di rating delle operazioni immobiliari. Lasciamo la parola a lei per capire nel dettaglio di cosa si tratta.

È noto che, in campo mobiliare, esistono rating aziendali che forniscono indicazioni sintetiche sul rischio di “default”, ossia di insolvenza critica dell’impresa: ciò permette ai risparmiatori, come pure a finanziatori più strutturati, di orientare le proprie scelte nei confronti di tale società.

Ho sempre ritenuto inadeguato che il settore della promozione immobiliare non disponga di un analogo strumento. Per ogni iniziativa immobiliare è configurabile uno specifico “business plan” sul quale basarsi per stimare un “rating dell’operazione” esattamente come se si trattasse del bilancio prospettico di un’impresa a sé stante.

A inizio millennio ho iniziato a lavorare su questo tema per supportare gli affidamenti che il mondo finanziario e quello assicurativo riconoscevano ai promotori immobiliari, creando modelli che nel tempo sono andato via via ad affinare.

Lei ha parlato di un rating delle operazioni immobiliari in analogia ai rating aziendali. Si tratta dunque di due metodologie simili?

Assolutamente no. I rating aziendali si basano su analisi statistiche consolidate dei bilanci, analisi che hanno individuato correlazioni fra indici e probabilità di “default” delle imprese. Questa struttura non è possibile per le operazioni immobiliari: il loro numero e la loro storia sono consistenti, ma la non trasparenza del settore nel suo complesso e dei dati contabili dei singoli interventi impedisce di rilevare analoghe correlazioni. Né possono essere d’aiuto i bilanci delle società multicommessa, che sintetizzano al loro interno una pluralità di interventi che spesso hanno ben pochi elementi in comune (ubicazione, tipologia, stato di avanzamento, facilità di monetizzazione degli immobili, etc.).

Il metodo che caratterizza il rating delle operazioni immobiliari segue quindi percorsi diversi, fondati su simulazioni prospettiche “what/if” a scala probabilistica. L’analisi si sposta dal passato al presente, dal macrosettore al singolo segmento tipologico e territoriale.

Sappiamo bene che il Crowdfunding in Italia non è ancora conosciuto come negli altri Stati ed è una novità per il campo immobiliare. Lei cosa pensa di questa metodologia di finanziamento alternativa?

È uno strumento estremamente interessante, che permette una connessione diretta fra il mondo degli operatori e quello dei risparmiatori, saltando la filiera degli intermediari finanziari e accelerando i processi operativi.

Purtroppo il comparto del credito non è abituato a prestare la dovuta attenzione alle prospettive imprenditoriali, spesso penalizzando imprese e progetti di nuova costituzione, che trovano nel crowdfunding una risposta più rapida ed efficace ai loro fabbisogni finanziari. Al contempo, in uno scenario internazionale contraddistinto da svariati anni di tassi mobiliari fissi ai minimi storici, non stupisce l’interesse che molti piccoli investitori dimostrano per questa opportunità alternativa.

Attenzione, però! L’accorciamento della filiera con l’eliminazione degli intermediari rischia di porre a diretto contatto due figure contraddistinte da una marcata asimmetria informativa: da un lato, l’imprenditore che conosce il suo progetto, i punti di forza e di debolezza, le potenzialità e i rischi; dall’altro, il singolo risparmiatore che sovente potrebbe non avere competenze, né cognizione di causa in merito. Per questo ritengo che sistemi di analisi e codificazione dei rischi non dovrebbero essere affidati solo alla correttezza degli operatori e delle piattaforme di crowdfunding, ma andrebbero imposti e regolamentati per legge.

E ora una domanda che si lega alla precedente. Per il Crowdfunding Immobiliare ha studiato e prodotto il Crowdfunding Rating. Può spiegare al nostro pubblico di che cosa si tratta nel dettaglio e la metodologia che c’è dietro?

Il rating per il crowdfunding immobiliare parte da una dettagliata indagine dello specifico segmento di mercato, un’approfondita analisi delle iniziative concorrenti e del rapporto offerta/domanda. Questo processo, inquadrato in chiave prospettica, permette di definire uno scenario probabilistico entro cui sviluppare la simulazione economico/finanziaria dell’operazione. A ogni variabile economica e cronologica che caratterizza il processo viene associata una distribuzione casuale personalizzata, che tiene conto della fascia di possibile oscillazione e del valore di massima probabilità. L’inserimento di tali variabili all’interno del modello simulativo e l’iterazione automatizzata di tale modello (molte migliaia di ripetizioni) determina il ventaglio dei risultati attesi dell’operazione, stimandone i livelli percentuali di rischio.

Quando l’operazione si riferisce a poche unità immobiliari (o una sola), la ricerca si focalizza sui soli elementi qualitativi e di prezzo, mentre per interventi più grandi diventa essenziale anche un’indagine quantitativa sulle dimensioni della domanda e i ritmi di assorbimento del mercato.

Un’ultima domanda che apre occhi e cuore a chi ancora non conosce bene questo mondo. Il Crowdfunding Rating nasce da competenza ed esperienza sul campo ma anche dall’empatia che si crea con chi accetta questo particolare approccio di collaborazione. Per questo ci piacerebbe far conoscere chi è Carlo Frittoli, perché ha prodotto questo metodo e come lo rende di valore per chi lo sceglie.

In molti anni di attività professionale ho sempre cercato di traslare nell’immobiliare dei modelli e strumenti (di finanza aziendale, marketing strategico, analisi di mercato, inferenza statistica) che in altri settori economici sono consolidati da anni.

Quando mi è stata proposta l’opportunità di perfezionare uno specifico rating per il crowdfunding immobiliare ho risposto con entusiasmo. Conferire oggettività, trasparenza e misurabilità ai processi d’investimento e finanziamento è un obiettivo importante, soprattutto nel settore immobiliare, dove perfino le maggiori società quotate e l’intero mondo creditizio sembrano ancora lontani anni luce da un simile approccio integrato.

Gli operatori e le piattaforme che oggi si sottopongono a un procedimento di “rating” dimostrano serietà professionale, attenzione verso i piccoli investitori, disponibilità a misurare e rendere pubbliche le aspettative sui loro risultati prospettici. La mia personale visione si proietta verso un futuro non troppo remoto, nel quale i risparmiatori potranno esaminare un’ampia gamma di proposte alternative in crowdfunding (immobiliare, ma anche in altri settori): ognuna di queste proposte mostrerà un suo livello di rating e offrirà un proprio rendimento, esattamente come avviene da tempo sui mercati mobiliari. E i risparmiatori potranno scegliere, adeguatamente informati.

Grazie mille Carlo per aver dedicato il suo tempo a Invest-t.

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