La regolarità e conformità di un immobile al catasto può diventare il grande spauracchio di chi vuole investire nell’immobile. Proviamo ad esorcizzarlo assieme.

Per chi vuole investire nell’immobile, a volte basta solo sentirne la parola per avere i brividi a fior di pelle. Parliamo del catasto.

Sarà il suono fonetico non proprio gradevole per la sua successione di consonanti dure, ma la parola “catasto” già comunica un’idea di stantio, polveroso. Un emblema altisonante della burocrazia che può far smarrire chiunque ci debba avere a che fare, pregiudicando l’intuizione di un buon investimento.

Come per tutte le cose, però, spesso la chiave per estirpare qualche preoccupazione dentro i nostri progetti è la conoscenza: saperne di più, imparare più possibile e alla fine comprendere come affrontare quella che poteva essere solo una lieve salita, non un declivio pari all’Everest.

Allo stesso modo, per chi si avvicina al mondo degli investimenti immobiliari, può essere utile conoscere come funziona il catasto.
Vediamolo assieme.

Che cos’è il catasto e a che cosa serve

La prima cosa che dobbiamo fare quando parliamo del catasto è avere molto chiaro di che cosa si parla. Il catasto è un inventario di beni immobili a fini fiscali.

Nella pratica il catasto è una vera e propria raccolta su carta di tutti gli immobili che esistono in un determinato territorio; il fine per cui lo Stato italiano sceglie di redigere un catasto della proprietà fondiaria del paese è perché così è più facile capire come debbano pagarsi le tasse su quella stessa proprietà.

Anche se spiegato così risulta molto chiaro, per i Governi del nostro paese non è mai stato semplice riformare il catasto, deciderne le regole e la struttura. Questo ha fatto sì che il catasto attuale sia stato addirittura redatto nel 1939, con una parzialissima riforma nel 1993. Negli ultimi anni si è proceduto solo a rivalutare i beni iscritti di un 5% per adeguarli un po’ ai prezzi di mercato.

Cerchiamo di capire perché gli investimenti immobiliari devono essere conformi al catasto. Prima, però, una premessa. Il catasto può essere suddiviso in catasto fabbricati e catasto terreni, a seconda che abbia ad oggetto dei fondi edificati oppure no.

Per poterlo raffigurare nella sua struttura, proviamo ad immaginare uno dei nostri romanzi preferiti: il libro nella sua interezza rappresenta il catasto dei beni immobili in Italia.

Ogni romanzo è suddiviso in capitoli che, nel catasto, corrispondono ognuno a un comune italiano con i suoi fabbricati e immobili. A loro volta, i capitoli sono costituiti da paragrafi che, nella nostra metafora, sarebbero i cosiddetti fogli del catasto, di cui ognuno rappresenta parte del territorio comunale. Come ogni paragrafo è costituito da tante frasi, così il foglio del catasto è suddiviso in mappali o particelle che identificano un singolo edificio o appezzamento di terreno. Possiamo ancora più scendere in profondità con il nostro paragone se pensiamo alle singole parole di un romanzo: ecco, nel caso del catasto, queste sarebbero i subalterni che, soprattutto nei condomini, vanno ad identificare una singola unità immobiliare.

Quali informazioni ci dà il catasto su un immobile

Il catasto contiene una sorta di “carta d’identità” di ogni singolo immobile. Tra tutte queste informazioni, due sono quelle che si rivelano più utili, anche per un investitore immobiliare: la visura catastale e la planimetria catastale.

La visura catastale contiene tutta una serie di dati relativi all’edificio in questione. Ci possiamo trovare l’elenco dei proprietari che il fabbricato ha avuto, anche se quest’elenco senza i relativi documenti notarili non può avere fini probatori. Contiene anche tra gli altri la superficie catastale e la rendita catastale: quest’ultimo valore, rapportato su un’unità dell’immobile definita vano, è quello che consente il calcolo delle imposte su un immobile.

Paradossalmente però non è questo il dato più importante a cui l’investitore deve prestare attenzione nel momento di un investimento immobiliare.

Quando siamo in una fase ancora preliminare alla compravendita, può essere utile conoscere le imposte che pagheremo su quel dato immobile, anche se è ancora più importante capire se quel bene è conforme alla legge, oppure no. Possiamo comprenderlo tramite la planimetria catastale.

L’Agenzia delle Entrate definisce la planimetria come il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.

Parliamo quindi di una sorta di piantina dell’edificio: sembra qualcosa di semplice e ininfluente, ricostruibile con un bravo architetto o persino a mano libera. Invece, il raffronto tra l’immobile reale e la planimetria catastale è molto importante, perché aiuta a capire se l’immobile stesso, quello che vediamo davanti ai nostri occhi, sia conforme al catasto, cioè alla planimetria in esso contenuta.

Diventa così vitale che può addirittura inficiare una compravendita e ora ti spieghiamo perché.

L’importanza della conformità catastale

La conformità catastale, la corrispondenza quindi tra la planimetria catastale e l’immobile reale, è una condizione richiesta come requisito di validità di un contratto di compravendita immobiliare, pena la nullità.

Questo deriva dall’art.29 co. 1 bis della legge 52 del 1985 che recita testualmente: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.

Questo significa che la conformità catastale è una condizione imprescindibile per una vendita immobiliare, al punto tale che persino gli istituti di credito non concedono il mutuo se essa non è presente e certificata.

Cosa succede in caso di difformità?

Le difformità sono molto più comuni di quanto si possa pensare: oltre alla ben nota piaga dell’abusivismo edilizio che tormenta il nostro paese, non si contano i casi in cui gli immobili di tanti comuni italiani siano stati modificati senza richiedere l’autorizzazione e/o senza aggiornare la planimetria catastale.

Immaginiamo che questo avvenga per anni e anni, di proprietario in proprietario.

Come la proverbiale palla di neve messa sulla vetta di una montagna che genera una valanga, possiamo quindi avere un immobile viziato da una catena di irregolarità che possono inficiare una compravendita mentre si trasferiscono in automatico se non vengono fatte le opportune modifiche dal nuovo proprietario.

Queste modifiche comportano l’ausilio di tecnici specializzati, incaricati a svolgere questo tipo di accertamento, diverso a seconda che ci sia o meno la regolarità urbanistica, cosa che può complicare ulteriormente le cose, specie nel caso in cui la regolarizzazione edilizia non sia possibile.

Un potenziale incubo a occhi aperti, fatto di scartoffie, accertamenti ed esborsi di denaro. Questa incognita informe e indefinita spiega perché il catasto abbia conquistato la fama di spauracchio dell’investitore immobiliare.

È facile intuire perché gli investimenti immobiliari conformi al catasto dei fabbricati sono uno degli aspetti fondamentali per chi opera in questo settore.

Il crowdfunding immobiliare per non pensare a nulla… nemmeno al catasto!

Esiste un mezzo che aiuta a dimenticare del catasto, ma consente di investire con serenità nel mattone, anche se si è inesperti o non si ha la voglia o il tempo per accertamenti e verifiche.

Parliamo del crowdfunding immobiliare, come quello della nostra piattaforma Invest-t.

Quando abbiamo parlato dei vantaggi del crowdfunding immobiliare, tra questi abbiamo anche inserito il fatto di non doversi preoccupare di nulla nel momento in cui si decide di investire in un immobile.

Questo perché con il crowdfunding non sei mai solo dentro un investimento, ma sei sempre supportato da un team di esperti a cui ti lega un rapporto di fiducia.

La comodità del crowdfunding immobiliare e di Invest-t è che qualsiasi investimento viene prima vagliato dal nostro team, così da poter riportare ad eventuali investitori solo ciò che viene considerato sicuro, conforme alla legge e vantaggioso.

Tutti gli accertamenti sono stati già compiuti prima di proporre l’investimento e, qualsiasi cifra tu scelga di investire, non dovrai preoccuparti delle verifiche preliminari.

Tra queste vi è naturalmente anche la conformità catastale di un immobile.

Delegare il momento delle verifiche e degli accertamenti non significa che non puoi impostare il tuo investimento nella maniera più personale possibile, cercando di ottenerne il massimo: per questo noi di Invest-t abbiamo introdotto la possibilità di fruire di una trattativa personalizzata.

Il crowdfunding immobiliare con la nostra piattaforma lascia quindi all’investitore ogni brivido di soddisfazione per un guadagno ben ottenuto, magari anche con una proficua e personale trattativa, consentendo invece di dimenticare altri tipi di brividi: quelli freddi, da planimetrie e comparazioni, e che fanno rima con quel mostro mitologico di nome “catasto”.